Wohnungseigentum in der Praxis

Seit über 30 Jahren beschäftige ich mich mit dem Thema Wohneigentumsrecht. Im Rahmen meiner Geschäftsführungs- und Dozentinnen-Tätigkeit erreichen mich immer wieder diese und ähnliche Fragen zur praktischen Anwendung von WEG Recht. Haben auch Sie eine Frage rund um Wohnungseigentum? Dann antworten Sie gerne in den Kommentaren.

Vielleicht greife ich Ihre Frage direkt für den nächsten Beitrag auf.

Eine gute „WEG-Verwaltung“ ist Gold wert, heute mehr denn je. Sie arbeitet im Stillen, ist erreichbar bei Problemen und hilft. Hören die EigentümerInnen nichts von ihr, so ist alles in Ordnung, das Grundstück ist im Schuss … Höhepunkt ihrer Arbeit ist die jährliche Eigentümerversammlung mit allen Abrechnungen und guten Beschlussvorbereitungen, in der auch immer ein mehr oder weniger intensiver Austausch der EigentümerInnen untereinander stattfindet. Die WEG-Verwaltung steht als Fels in der Brandung allem neutral gegenüber, moderiert und agiert jedoch immer im Sinne der Gemeinschaft der WohnungseigentümerInnen.

Was aber tun, wenn dies nicht gegeben ist?

Sind alle anderen Versucher der Klärung gescheitert, ist die Abberufung der WEG Verwaltung der logische Schritt. Das geht mittlerweile jederzeit :

Ist die Gemeinschaft der EigentümerInnen mehrheitlich für einen Wechsel des Verwalters, so kann gem. § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG (neu ab 01.12.2020) der Verwalter nun jederzeit durch einen Mehrheitsbeschluss abberufen werden. Die Besonderheit: es bedarf keines wichtigen Grundes mehr. Einer Kündigung des Verwaltervertrages bedarf es dabei ebenfalls nicht, da dieser gem. § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG mit Ablauf der Frist von 6 Monaten nach Abberufung automatisch endet.

Findet sich jedoch keine Mehrheit der EigentümerInnen, um einen Wechsel des Verwalters durchsetzen, so ist das auch nach der WEG-Reform gem. BGH-Urteil vom 25.2.2022, Aktenzeichen: V ZR 65/21 möglich. Auch ein einzelner EigentümerIn kann nach wie vor die Abberufung des Verwalters verlangen, wenn nach umfassender Prüfung aller Umstände, Verfehlungen und Pflichtverletzungen des Verwalters eine weitere Zusammenarbeit aus objektiver Sicht nicht vertretbar ist. Hierbei können auch ältere Pflichtverletzungen eine Rolle spielen, wenn diese im Kontext mit neueren als Zusammenhängend zu betrachten sind.

Hinweis aus der Praxis:

Das neue WEG hebt anders lautende Regelungen aus der Teilungserklärung auf! Wenn es soweit gekommen ist, dass ein Wechsel des Verwalters unumgänglich ist, so rate ich dringend, schon zu diesem Zeitpunkt einen neuen Verwalter gesucht und gefunden zu haben. Was mögen Sie an Ihrer WEG-Verwaltung besonders?

Berlin, den 21.07.2022 Cornelia Westland